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皆さま、こんにちわ

先週末は24時間テレビが放送されましたね！

最近はテレビをあまり観なくなってしまっているのですが、

24時間テレビは毎年楽しみにしています

今年のマラソンのランナーはお笑いコンビEXITの兼近さんでしたよね。

おそらく、というか絶対しんどいんだと思うんですが、

笑顔で楽しそうに走っていらっしゃったのが印象的でした。

 

今回のタイトルにあるランナーですが、

走る方のランナーではなく、植物に関係しているんです…！

（私も調べて初めて知りました）

弊社事務所にいらっしゃる、ベテランのオリヅルランさん。

成長も早く、丈夫で気が付いたらわっさわさになっておられました。

 

 

右上の方に一本つるらしきものがにょきっと出ているんですが、

それをランナーと呼ぶそうです。

ランナーができると、花が咲くこともあり、株ができるんだとか…。

 

ランナーの先っぽを拡大した写真。（ぼけててすみません）

小さい葉っぱができ始めてるのと、おそらくつぼみがあるのが分かります。

オリヅルランの花は写真で見たことはありますが、

実物は見たことがないので咲くのが楽しみです

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皆さま、こんにちわ

 

本日は、「媒介契約」についてお話します。

この契約は、不動産を売りたい依頼主（売主様）と宅地建物取引業者（以下、宅建業者とします）の間で結ばれるものです。

どういう契約なのか、さっそく詳しくご紹介しましょう。

 

 

＝＝＝＝＝媒介契約とは？＝＝＝＝＝

売主様から依頼を受けて、物件の媒介業務（例えば、インターネットやチラシで物件情報を出したり、

営業して買主様を見つけたり、売買契約で買主様との間に立ち、スムーズに契約を進めたりすること）をする際に、

売主様と宅建業者の間で結ぶ契約のことです。

この契約で、どんな条件で売りたいか（価格や物件の状態など）や成功報酬などの取り決めがなされます。

物件情報のサイトやチラシを見ると、「受託の種類」というよう項目があると思いますが、

そこには媒介契約の種類が記載されているはずです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

どういった違いがあるのか、どんな売主様に向いているか、それぞれ説明していきたいと思います。

 

 

＝＝＝＝＝一般媒介契約＝＝＝＝＝

3種類の中で、もっとも売主様の自由度が高い媒介契約です。

というのも、

・同時に複数の宅建業者と媒介契約が結べる

・売主様ご自身で買主様を見つけることも可能　　　　な媒介契約だからです。

一般媒介の契約期間は法律で定められておらず（行政の指導では3ヶ月間）、いつでも解除できるという特徴もあります。

一方、宅建業者からの状況報告義務はなく、販売活動の状況が分かりにくいことや

レインズ(※1)への登録義務がなく、情報を広く流通させづらいことが売主様へのデメリットとなります。

（※1）レインズ：指定流通機構の通称。国土交通大臣から指定を受け、運営されている不動産流通機構標準情報のことです。

前校区の宅建業者がインターネットを通じて物件情報を閲覧することができ、より広く情報を届けることができます。

 

＝＝＝＝＝専任媒介契約＝＝＝＝＝

一般媒介契約とは違い、契約を結べるのは1社のみですが（つまり、宅建業者の選び方が重要です…！）、

買い手をご自身で見つけることはできます。

また、契約の有効期間は3ヶ月間と決まっています。

利点としては、

・レインズへの登録義務があり(媒介契約の締結から7日以内)、情報を広く発信できる

・売主様への状況報告義務があり(2週間に1度）、販売状況が分かりやすい　　　ことが挙げられます。

宅建業者としては自分以外の業者で契約が決まることがないので、売却のために積極的な販売活動をしてもらえるといえるでしょう。

ただし、囲い込み（※2）には要注意です

(※2)囲い込み：売主様、買主様両者からの手数料が欲しいがために、宅建業者が噓の情報を流したり、意図的に情報を流さなかったりする違法行為のこと。

これをされると、売主様が好条件で売却できるチャンスを逃してしまうことも…。

次にでてくる「専属専任媒介契約」でも同じことが言えます。

 

 

＝＝＝＝＝専属専任媒介契約＝＝＝＝＝

・契約の有効期間が3ヶ月である

・1社のみにしか依頼できない　　　　　という点では専任媒介と同じですが、

さらに、売主様ご自身で買い手を探せないという制約がつきます。

また、宅建業者側にも

・レインズには媒介契約締結から5日以内に登録すること

・売主様への状況報告は1週間に1度行うこと　　　　　　という条件が課されます。

3つの媒介契約の中で、1番制約があるのがこの専属専任媒介契約ですが、

同時に宅建業者からの手厚いサポートが受けられます。

全てをお任せできる業者がいるのであれば、この契約法がおすすめです。

 

 

＝＝＝＝＝まとめ＝＝＝＝＝

次の表は、3つの媒介契約の特徴をまとめたものになります。

一般媒介契約に向いている売主様は、

・人気エリアの物件を売りたい人

・築浅物件を売りたい人

・時間がかかっても相性のいい業者を見つけたい人

 

専任媒介契約に向いている売主様は、

・どの媒介契約がいいか迷っている人

・自分でも買い手の目途はたっているが、他にも探してみたい人

・売却はできるだけプロに任せて、スムーズに売却を進めたい人

 

専属専任媒介契約に向いている売主様は、

・なるべく早く売りたい人

・宅建業者に全てお任せしたい人

・買い手の当てが全くない人　　　　　　　　　　　　　　　　　です。

 

他にも、

はじめは一般媒介にしておいて、なかなかいい話がないようであれば、

専任媒介契約に切り替えるという方法もあります。

 

どの業者さんに任せるのか迷っておられる方は、

売却価格の査定を複数の業者にお願いして、一番高く売ってもらえそうなところにするというのもおすすめです。

無料で査定をしてもらえるところもあるので、ぜひ比べてみてください！

（弊社も無料で査定させていただいております）

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皆さま、こんにちわ

朝晩が過ごしやすくなってきましたね。

ぐっすり眠れるのでありがたいです

 

本日は、事務所にM様邸の照明器具が到着しました！

今回は急いでいたので、到着後の商品確認ができ次第、M様邸へ運びました。

それぞれのお部屋へ設置していただくため、電気屋さんに託します！

 

照明器具をつけるとお引渡しまであと少し…。

完成が楽しみです

 

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皆さま、こんにちわ

先日、今年初の梨をいただきましたよ！

二十世紀梨ではないらしいですが、それに近いおいしさでした。

秋はおいしいものがたくさんあるので楽しみですね

 

さて本日は、平屋についてお話ししようと思います。

平屋とは階段がなく、1階部分のみの建物のことです。

昔ながらの日本家屋にも多く見られ、そのイメージがある方もいらっしゃるかもしれません。

最近はデザイン等にこだわりがある方や、将来のことを考えて平屋を建てる方も増えてきているそうです。

 

平屋にするメリットはたくさんありますが、同じようにデメリットもあります。

どんなライフスタイルなら平屋にぴったりなのかメリット・デメリットを通して考えてみましょう

 

 

＊＊＊＊＊メリット＊＊＊＊＊

 

・バリアフリーを実現できる

年を取ると、階段の上り下りが面倒になりますよね。

また、転倒や落下すると危険なので、2階がほぼ物置状態になってしまうことも…。

平屋であれば階段もなく、バリアフリー構造にしやすいため、暮らしの安全性につながります。

 

・コミュニケーションがとりやすい

同じフロア内に全ての生活スペースがおさまるため、自然と家族が顔を合わせる機会が増えます。

顔を見れば会話も増え、コミュニケーションがとりやすくなるでしょう。

 

・建物構造が安定しやすい

地震が多く発生する日本では耐震対策は必須ですよね。

重量が重いほど、自身が派生した際には揺れが大きくなるので

2階部分の重さがない平屋建ては比較的地震に強いといえるでしょう。

 

・メンテナンスしやすい

新築が完成した後も定期的にメンテナンスは必要になります。

例えば外壁を直す場合、2階建てのおうちは足場を組む必要があり、その分費用がかさみます。

また、普段のお掃除でも階段の上下がないとずいぶん楽になりそうです

 

 

＊＊＊＊＊デメリット＊＊＊＊＊

 

・広い敷地が必要になる

同じ延床面積のおうちを建てる場合、2階建てのおうちよりも平屋建ての方が建築面積(※1）は広くなりますよね。

（※1　建築面積・・・建物を真上から見た面積のこと）

大体の土地には建蔽率（※2）というものが設定されているので、広い土地なら気にしなくてもいいですが、

狭い土地にギリギリ建てたい方は注意が必要です。

（※2　建蔽率・・・その土地にどれだけの面積の建物を建てられるかの指標の一つ

こちらの記事で詳しく説明しているので見てみてください↓↓↓

建蔽率と容積率（ブログ） - 建築 設計事務所「和架」（鳥取県鳥取市） (waka-hms.com)

 

・坪単価が高くなりやすい

1坪当たりにかかかる建築費のことを坪単価といいます。

平屋建てと2階建てのおうちを比べると、基礎部分の面積は平屋の方が広くなります。

また、屋根も平屋の方が大きくなるため、その分坪単価が上がってしまいます。

 

・日当たりや通風が悪くなるケースも

周辺の環境によっては、日差しや風が家の中まで届きにくくなる可能性があります。

おうちの形をコの字型やロの字型にして庭を設けたり、

窓の数を絞りがちな北側に窓を設けたりなど

明るさと風通しを確保するためには工夫が必要になるかもしれません。

 

・防犯面での不安

平屋に限ったことではないですが、

採光と通風のためにある程度の窓を設ける必要があるため、1階は侵入口になりやすくなります。

高い位置に窓をつける、防犯フィルムを貼るなどの窓の対策のほか、

センサーライトをつける、踏むと音の出る砂利を敷き詰める、人目に付くように高い塀で囲わないなどの

外構部分でも対策ができます。

 

 

＊＊＊＊＊まとめ＊＊＊＊＊

ということで、平屋建てのおうちのメリット・デメリットについてご紹介しました。

 

・将来のことを考えて、長く住む家を建てたい

・家族とたくさんコミュニケーションをとりたい（これは皆さまあてはまりますよね）

・定期的なメンテナンス費用を抑えたい　　　　　　　　　　　　　　　　

という考えの方は平屋建てのおうちに向いていると思います。

 

2階建てのおうちも検討してみてもよさそうな方は

・おうちを建てる敷地が狭い（建蔽率が低い）

・建築費を抑えたい

・おうちの中でもご近所でもとにかくプライバシーを重視したい

このような方はぜひとも2階建ても考えてみてください。

 

 

 

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皆さま、こんにちわ

今日、8月5日は「箱の日」らしいですよ。

8（ハ）月5（コ）日と読めるからということなんですが、

こういう語呂合わせというか、ダジャレみたいな感じが日本ぽいですよね

 

本日はウッドデッキについてお話ししたいと思います。

新築のおうちやリフォームの際に、ウッドデッキの設置を検討されている方もいらっしゃいますよね。

ウッドデッキのメリットやデメリット、デメリットの解決方法などもご紹介するので

ぜひ最後まで見ていってください

 

 

＊＊＊＊＊ウッドデッキとは？＊＊＊＊＊

庭などの屋外に設置される木製のテラスのことです。

リビングの前の庭などに設置されることが多く、

床下構造を構築することで室内の床と同じ高さで作り上げるのが一般的です。

 

 

＊＊＊＊＊ウッドデッキのメリット＊＊＊＊＊

・空間を広く見せる

ウッドデッキは室内の床と同じ高さで設置することが多いので、

隣り合っている部屋と続いているように広く見せることができ、開放的な空間となります。

 

・様々な用途に使える

例えば、布団や洗濯物干場として、リラックススペースとして、お子様やペットの遊び場として…

様々な用途で使用できるのがウッドデッキの最大の魅力といえますが、

設置する場所によっては目隠しのフェンスなどをつけたほうがいい場合もあります。

 

・外観のアクセントになる

屋根やフェンスと組み合わせることもできるので、外観にこだわりたい方にもおすすめです。

 

 

＊＊＊＊＊ウッドデッキのデメリット＊＊＊＊＊

・定期的なメンテナンスが必要

屋外で雨や風にさらされるウッドデッキは経年劣化しやすいものです。

木の材質によって年数は異なりますが、塗装を塗りなおしたり、キズを修繕したりというメンテナンスが定期的に必要となってきます。

最近は耐久性やメンテナンス性の高い、合成木材を使ったウッドデッキ（画像①）やタイルデッキ（画像②）も増えてきているみたいです。

 

（画像①　LIXILホームページより「デッキDS」）

 

（画像②　LIXILホームページより　「タイルデッキ」）

 

・デッキ下の雑草や虫の対策が難しい

デッキの高さが室内の床の高さと同じ、ということは必然的にデッキ下には空洞があるということです。

そこに虫（あるいは小動物も…）が入ってしまったり、雑草が生えてデッキの隙間からでてきたりなんてことも

デッキの奥の方は手が届きづらく、後からお手入れするというのは難しいですよね…。

対策としては、ウッドデッキを設置する際にあらかじめ防草シートを敷いておく、シロアリなどの害虫対策をしておくことです。

費用がかかってしまいますが、後の手間を考えると最初にしておいた方が手入れが楽です。

 

＊＊＊＊＊まとめ＊＊＊＊＊

ウッドデッキは、設置するときにきちんと対策をしておけば、

様々な用途で使用でき、便利なスペースです。

ただし、設置するにはもちろん費用がかかりますし、手入れも必要になります。

ウッドデッキを使うシーンを思い浮かべながら設置を検討してみてくださいね

 

 

 

 

 

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皆さま、こんにちわ

夏ですね！

連日暑いですが、いかがお過ごしですか？

 

さて、本日は土砂災害警戒区域・特別警戒区域についてお話ししようと思います。

皆さまは自分が住んでいる地域のハザードマップを見たことがありますか？

ほとんどの自治体では、

あらかじめ土砂災害危険個所図や指定されている土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域をインターネットで公表しています。

鳥取の場合、「とっとりWebマップ」や「とっとり市地図情報サービス」で確認することができます。

雨量はもちろんですが、現地の地形や地質、土地利用の仕方に左右されることから

土砂災害は発生を予測するのが非常に難しいとされています。

そこで、あらかじめ危険がありそうなところを行政が調査し、公表することで警戒を促しているんですね

ぜひ1度、ご覧になってみてください！↓↓↓

とっとりWebマップ | 利用許諾 (wagmap.jp)

とっとり市地図情報サービス (tottori.lg.jp)

 

 

＋＋＋＋＋土砂災害警戒区域＋＋＋＋＋

土砂災害警戒区域は、イエローゾーンとか土砂災害防止法第7条1項に該当する区域とも呼ばれています。

(以後、イエローゾーンとします）

どういう区域か簡単に言うと、「土砂災害の恐れがある区域」です。

また、土砂災害が発生した場合、

「住民の生命または身体に危害が生ずる恐れのある区域」、「警戒避難体制を特に整備すべき区域」でもあります。

 

 

＋＋＋＋＋土砂災害特別警戒区域＋＋＋＋＋

レッドゾーン、土砂災害防止法第9条1項に該当する地域とも呼ばれています。

(以後、レッドゾーンとします）

レッドゾーンは、上記のイエローゾーンの中でも、土砂災害が発生した場合に

「建築物に損害が生じ、住民の生命や身体に著しい危険が生じる恐れがある地域」で

「一定の開発行為や居室を有する建築物の構造が規制されている区域」です。

このレッドゾーンに指定されると、次のような制限が課されます。

 

①特定開発行為に対する許可制

住宅用の土地、社会福祉施設、幼稚園、病院といった災害時用応援関連施設を建てるための開発行為には、都道府県知事の許可が必要です。

（急傾斜地の崩壊、土石流、地すべりに応じて、土砂災害を防止するための対策をしなければ許可が得られません）

 

②建築物の構造規制

レッドゾーン内では、災害が発生した場合に想定される衝撃に耐えられるよう、居室を有する建物（住宅）の構造が規制されます。

また、建築行為（新築、改築、増築）には、都市計画区域外であっても建築確認が必要となります。

つまり、レッドゾーン内で家を建てる場合には、土砂災害に対して安全な構造にしなければなりません。

 

③建築物などの移転の勧告及び支援措置

都道府県知事は危険な状態にある建築物の所有者に対して、家屋の移転などの勧告をすることができます。

住宅金融公庫の融資やがけ地近接等危険住宅支援事業による補助が支援措置として受けられます。

 

④宅地建物取引における措置

「特定開発行為」は知事に許可を得た後でなければ、当該地の広告や売買契約の締結をすることができません。

また、宅地建物取引業者は対象物件がレッドゾーンにある場合、

「特定開発行為の許可」について重要事項説明をおこなうことが義務付けられています。

 

対策工事が実施されたり地形が変化したり、土砂災害の危険性が低くなることによって、

レッドゾーンに指定されている範囲の変更や指定の解除も起こります。

また、反対に過去に1度も災害が起こっていなかったからといって、今後もないとは限りません。

家を建てた後に、その土地がレッドゾーンに指定されることもあると覚えておきましょう。

 

 

＋＋＋＋＋まとめ＋＋＋＋＋

イエローゾーン、レッドゾーンに指定されているからといって、必ず災害が起こるわけではありませんし、

指定されていなくても大きな被害を受ける可能性があります。

この機会に、ハザードマップを確認して、

もし実際に災害が起きた場合はどうするか、ご家族で話し合ってみてくださいね

 

 

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