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皆さま、こんにちわ

 

本日は、「媒介契約」についてお話します。

この契約は、不動産を売りたい依頼主（売主様）と宅地建物取引業者（以下、宅建業者とします）の間で結ばれるものです。

どういう契約なのか、さっそく詳しくご紹介しましょう。

 

 

＝＝＝＝＝媒介契約とは？＝＝＝＝＝

売主様から依頼を受けて、物件の媒介業務（例えば、インターネットやチラシで物件情報を出したり、

営業して買主様を見つけたり、売買契約で買主様との間に立ち、スムーズに契約を進めたりすること）をする際に、

売主様と宅建業者の間で結ぶ契約のことです。

この契約で、どんな条件で売りたいか（価格や物件の状態など）や成功報酬などの取り決めがなされます。

物件情報のサイトやチラシを見ると、「受託の種類」というよう項目があると思いますが、

そこには媒介契約の種類が記載されているはずです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

どういった違いがあるのか、どんな売主様に向いているか、それぞれ説明していきたいと思います。

 

 

＝＝＝＝＝一般媒介契約＝＝＝＝＝

3種類の中で、もっとも売主様の自由度が高い媒介契約です。

というのも、

・同時に複数の宅建業者と媒介契約が結べる

・売主様ご自身で買主様を見つけることも可能　　　　な媒介契約だからです。

一般媒介の契約期間は法律で定められておらず（行政の指導では3ヶ月間）、いつでも解除できるという特徴もあります。

一方、宅建業者からの状況報告義務はなく、販売活動の状況が分かりにくいことや

レインズ(※1)への登録義務がなく、情報を広く流通させづらいことが売主様へのデメリットとなります。

（※1）レインズ：指定流通機構の通称。国土交通大臣から指定を受け、運営されている不動産流通機構標準情報のことです。

前校区の宅建業者がインターネットを通じて物件情報を閲覧することができ、より広く情報を届けることができます。

 

＝＝＝＝＝専任媒介契約＝＝＝＝＝

一般媒介契約とは違い、契約を結べるのは1社のみですが（つまり、宅建業者の選び方が重要です…！）、

買い手をご自身で見つけることはできます。

また、契約の有効期間は3ヶ月間と決まっています。

利点としては、

・レインズへの登録義務があり(媒介契約の締結から7日以内)、情報を広く発信できる

・売主様への状況報告義務があり(2週間に1度）、販売状況が分かりやすい　　　ことが挙げられます。

宅建業者としては自分以外の業者で契約が決まることがないので、売却のために積極的な販売活動をしてもらえるといえるでしょう。

ただし、囲い込み（※2）には要注意です

(※2)囲い込み：売主様、買主様両者からの手数料が欲しいがために、宅建業者が噓の情報を流したり、意図的に情報を流さなかったりする違法行為のこと。

これをされると、売主様が好条件で売却できるチャンスを逃してしまうことも…。

次にでてくる「専属専任媒介契約」でも同じことが言えます。

 

 

＝＝＝＝＝専属専任媒介契約＝＝＝＝＝

・契約の有効期間が3ヶ月である

・1社のみにしか依頼できない　　　　　という点では専任媒介と同じですが、

さらに、売主様ご自身で買い手を探せないという制約がつきます。

また、宅建業者側にも

・レインズには媒介契約締結から5日以内に登録すること

・売主様への状況報告は1週間に1度行うこと　　　　　　という条件が課されます。

3つの媒介契約の中で、1番制約があるのがこの専属専任媒介契約ですが、

同時に宅建業者からの手厚いサポートが受けられます。

全てをお任せできる業者がいるのであれば、この契約法がおすすめです。

 

 

＝＝＝＝＝まとめ＝＝＝＝＝

次の表は、3つの媒介契約の特徴をまとめたものになります。

一般媒介契約に向いている売主様は、

・人気エリアの物件を売りたい人

・築浅物件を売りたい人

・時間がかかっても相性のいい業者を見つけたい人

 

専任媒介契約に向いている売主様は、

・どの媒介契約がいいか迷っている人

・自分でも買い手の目途はたっているが、他にも探してみたい人

・売却はできるだけプロに任せて、スムーズに売却を進めたい人

 

専属専任媒介契約に向いている売主様は、

・なるべく早く売りたい人

・宅建業者に全てお任せしたい人

・買い手の当てが全くない人　　　　　　　　　　　　　　　　　です。

 

他にも、

はじめは一般媒介にしておいて、なかなかいい話がないようであれば、

専任媒介契約に切り替えるという方法もあります。

 

どの業者さんに任せるのか迷っておられる方は、

売却価格の査定を複数の業者にお願いして、一番高く売ってもらえそうなところにするというのもおすすめです。

無料で査定をしてもらえるところもあるので、ぜひ比べてみてください！

（弊社も無料で査定させていただいております）