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皆さま、おはようございます

ここ数日は暖かかったですが、お彼岸で少し寒さが戻るらしいです。

 

本日は仲介手数料についてお話したいと思います。

仲介手数料は、不動産取引に対する成功報酬ですが

いくら用意しておけばいいのか、いつ支払えばいいのかなど分からないことも多いと思います。

 

まず、どういった場合に成功報酬が発生するかについて説明します。

不動産仲介業者は売主と媒介契約を締結し、売却活動を行います。

買主が見つかった場合には売主が仲介業者に仲介手数料を支払います。

※特別な広告を出したり、遠方まで出向くなどの活動をした場合は別途活動費を支払う必要があります。

 

また買主側も、仲介業者が買主希望の不動産を見つけ、契約を締結した場合には、

活動に対する報酬として同じく仲介手数料を支払わなければなりません。

 

支払うタイミングとしては、

①売買契約時

②引渡し時　　のどちらかが多いですが、

不動産仲介業者によって違うこともあるので気になる方は事前に問い合わせておくといいでしょう。

 

仲介手数料は、売買契約の取引額によって上限が決められています。

・売買価格が200万円以下の場合

売買価格の5%が上限です。

例えば売買価格が150万円なら、5％の75,000円と消費税を合わせた82,500円となります。

 

・売買価格が200万円を超え400万円以下の場合

売買価格の4％が上限です。

計算方法としては200万円以下の部分、200万円を超え400万円以下の部分に分けて計算します。

例えば、売買価格が300万円だとすると、

200万円以下の部分→200万円×5％＝100,000円

200万円を超え400万円以下の部分→100万円×4％＝40,000円

（10万円＋4万円）＋消費税ということで154,000円となります。

ただし、この計算はちょっと大変ですよね・・・

そこで実際の場面で計算する際は、次の速算式を使います。

仲介手数料＝（売買価格×4％＋20,000円）＋消費税

上記の例で計算すると、（300万円×4％＋20,000円）＋消費税で154,000円となります。

 

・売買価格が400万円を超える場合

売買価格の3％が上限です。

上記と同じように、分けて計算するのが大変なので速算式を用いることがほとんどです。

仲介手数料＝(売買価格×3％＋60,000円）＋消費税

例えば1000万円の土地の場合、（1,000万円×3％＋60,000円）＋消費税で396,000円となります。

 

ちなみに、土地のみの取引の際、土地の代金には消費税は課されません。

一方、建物の代金には消費税が課されるので（売買価格の中に消費税が含まれています）、

土地＋建物の取引のときには土地と建物を分けて計算する必要があります。

ただし、建物の取引でも消費税が課されない場合もあります。

〈建物の取引で消費税が課される場合〉

売主が事業者のとき・・・例えば、賃貸用住宅などの投資物件やテナント物件を個人が売却する

※売主は「個人」ですが、利益を得るための事業をしているので事業者とみなされます。

〈建物の取引で消費税が課されない場合〉

売主が事業者でないとき・・・例えば、住み替えのために中古物件を売却する

 

ちょっとややこしいですが、「利益を得るための建物を売却する」際には

売買価格に消費税が課されると考えていただければいいかなと思います

勘違いが起きやすいですが、

どの種類の物件の取引でも、仲介手数料には消費税がかかりますのでご注意ください

 

仲介手数料の正確な金額は、もちろん不動産仲介業者が計算してくれますが、

取引額が分かれば計算が出来るので、資金を用意する目安になりそうですね